9月29日晚間，北京市多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），在預留一個(gè)月的緩沖期后，將于2017年10月31日起實(shí)施。

《通知》在增加租賃住房供應、建立住房租賃監管平臺、明確住房租賃行為規范、加強市場(chǎng)主體監管等四個(gè)方面提出要求，涵蓋16個(gè)方面的具體問(wèn)題。由于該份文件曾在8月中下旬向社會(huì )征求意見(jiàn)，因此有很多熱點(diǎn)問(wèn)題得以明確，包括子女入學(xué)、戶(hù)口登記和遷移、租金管理等。

今年7月，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，并選取了12個(gè)人口凈流入的大中城市開(kāi)展試點(diǎn)，北京即是其中之一。

考慮到近兩年來(lái)租賃市場(chǎng)的價(jià)值被大大重視，租賃政策的發(fā)布也較為頻繁，《通知》的信號意義不容忽視。多位受訪(fǎng)者向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，租賃市場(chǎng)建設是房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的重要部分，若實(shí)施效果較好，北京這份文件中的很多條款將會(huì )推廣開(kāi)來(lái)。其中，REITs政策破局的端倪，已在這份文件中顯現。

可操作性強

今年8月17日至25日，北京市住房城鄉建設委就《通知》面向社會(huì )各界公開(kāi)征求意見(jiàn)。在最終收到的403件反饋意見(jiàn)中，義務(wù)教育、戶(hù)口等問(wèn)題較為集中。

《通知》對此進(jìn)行了明確。在義務(wù)教育問(wèn)題上，依據《通知》，北京市戶(hù)籍無(wú)房家庭，符合在同一區連續單獨承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務(wù)教育。

相比征求意見(jiàn)稿中較為嚴厲的政策，該項措施要寬松許多，并被認為對無(wú)房北京戶(hù)籍人口有明顯利好。

在戶(hù)口遷移方面，《通知》沿襲了“租賃住房可承接戶(hù)口遷移”的思路，規定“承租人為本市戶(hù)籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶(hù)口登記和遷移手續”。

“建立全市統一的住房租賃監管平臺”也被提及。北京市住建委表示，住建委已經(jīng)同步抓緊開(kāi)展住房租賃監管平臺建設、住房租賃合同示范文本制定等實(shí)施準備工作。據悉，這不僅是租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、登記備案申請、交易資金監管、信用信息查詢(xún)的主要平臺，也是決策層進(jìn)行監管的主要平臺。

此外，依據《通知》，市住房城鄉建設部門(mén)應當建立住房租金發(fā)布制度，及時(shí)發(fā)布住房租賃市場(chǎng)實(shí)際成交租金水平等信息。但上述租金“參考價(jià)”并不是強制要求房東和租戶(hù)照此出租，而是起到參考作用。

《通知》還明確了住房租賃行為規范，在合同訂立、租賃期限、租金收取和支付、轉租行為等方面提出了十分細致的規定。在房源供應方面的規定同樣細致，如“居住人口達到一定規模、15分鐘步行范圍內無(wú)醫療衛生機構的，應當依據標準和規劃予以設置”，被認為具備極強的可操作性。

北京市房協(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，政策具體執行的可操作性很強。政策的思路，則強調“給承租人真正的賦權”。大部分受訪(fǎng)者也都認為，這是目前已經(jīng)出臺的地方性租賃政策中，較為細致的一份。

對于《通知》規范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)行為的做法，經(jīng)紀機構也普遍認為是一種利好。北京市住建委還表示，未來(lái)運營(yíng)這些租賃房的將是更加專(zhuān)業(yè)的機構。本市鼓勵發(fā)展規?；?、專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過(guò)租賃、購買(mǎi)等方式多渠道籌集房源，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長(cháng)期經(jīng)營(yíng)，滿(mǎn)足多層次住房租賃需求。

REITs或迎破局

最近兩年來(lái)，租賃行業(yè)的政策紅利不斷釋放。2015年的中央經(jīng)濟工作會(huì )提出要建立購租并舉的住房制度；2016年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議則進(jìn)一步明確要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機構化、規?；赓U企業(yè)發(fā)展。2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2016〕39號），提出培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的具體要求。伴隨著(zhù)這一背景，集體土地建設租賃房的政策也完全破冰。

今年下半年以來(lái)，全國已有超過(guò)30個(gè)城市出臺關(guān)于租賃的相關(guān)政策。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀(guān)點(diǎn)，這些政策措施較為全面，政策思路也在鼓勵“租售并舉”的大框架內，但在具體內容上，具有突破性的亮點(diǎn)并不多。

陳志表示，發(fā)展和規范住房租賃，是建立房地產(chǎn)發(fā)展長(cháng)效機制之一。無(wú)論是從近期推出的共有產(chǎn)權住房，還是此次住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產(chǎn)發(fā)展長(cháng)效機制的具體舉措?？紤]到這一點(diǎn)，北京的這份極具操作性的文件，就具有了重要的信號意義和參考價(jià)值。

在上述《通知》中，除去眾多的落地條款，最大的突破被認為在金融支持方面。按照規定，北京將“研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資?！蹦壳耙呀?jīng)出臺租賃政策的城市中，則極少提及這一方面。

REITs被業(yè)界呼吁多年，根據國外經(jīng)驗，其在增強融資能力、提高資金收益率方面的效果明顯，被認為是租賃市場(chǎng)發(fā)展的一項關(guān)鍵性政策。若REITs得以破局，無(wú)疑是租賃市場(chǎng)的重大利好?！≈倭柯?lián)行的專(zhuān)題報告指出，在供應長(cháng)期匱乏、人口紅利以及政府支持等因素的推動(dòng)下，租賃住房可望成為中國的下一個(gè)市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)。但以下三個(gè)問(wèn)題亟待解決：回報率、融資與稅收、租房者享受當地公共服務(wù)的權利。前兩點(diǎn)均與REITs有關(guān)。

該機構指出，回報率是開(kāi)發(fā)商和投資者進(jìn)入該市場(chǎng)的最大挑戰。在許多城市中，單個(gè)物業(yè)的租金收益率僅為2%，并不足以調動(dòng)開(kāi)發(fā)商和投資者的積極性。自今年7月以來(lái)，上海已將六處地塊列為純租賃住房用地，這些地塊均以具有吸引力的樓面價(jià)出售給政府背景的開(kāi)發(fā)商。但很難說(shuō)民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)商能否以同等價(jià)格獲得土地。

在融資方面，以美國為例，針對租賃住房（多戶(hù)家庭住房）市場(chǎng)的投資額已創(chuàng )出歷史新高，2016年，該市場(chǎng)的投資額占到美國商業(yè)房地產(chǎn)投資總額的1/3，其中房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）成為該市場(chǎng)最大的投資者。與之相比，中國目前仍缺乏有效的融資和稅收體系來(lái)推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展。