繼房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債、銀行信貸、資管計劃等融資手段被限之后，又一條房企“輸血”渠道——海外發(fā)債也被堵?！督?jīng)濟參考報》記者從券商人士處獲悉，最近一段時(shí)間，房企海外發(fā)債已基本處于被暫停狀態(tài)。

當前，從境內到海外，從證券市場(chǎng)到銀行間市場(chǎng)，房企融資渠道全面收緊。業(yè)內人士指出，在這一背景下，房企尤其是規模較小的企業(yè)再融資將受到影響。隨著(zhù)未來(lái)三年待償債券到期，房企債務(wù)償付問(wèn)題將逐漸顯現，應警惕弱資質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險。

堵截　二季度海外發(fā)債量驟減

有消息稱(chēng)，監管層近期已基本停止給房地產(chǎn)商海外發(fā)債發(fā)放批文，關(guān)閉了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入全球債券市場(chǎng)的大門(mén)。一位券商人士向《經(jīng)濟參考報》記者表示，在境內多種渠道發(fā)債融資被限后，地產(chǎn)企業(yè)轉而尋求海外發(fā)債融資，但最近一段時(shí)間房企海外發(fā)債也已基本處于被暫停狀態(tài)。

數據顯示，2017年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規模為17.45億美元，僅高于2014年同期的10億美元，創(chuàng )2013年以來(lái)同期次低。

值得注意的是，在人民幣貶值預期下，為減少支出成本，2015年、2016年房企連續兩年減少海外融資額度，甚至提前贖回，但在2017年一季度，海外發(fā)債量大幅增加。具體來(lái)看，今年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規模116.95億美元，發(fā)行債券數量31只，均創(chuàng )同期歷史新高。其中，一季度房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規模99.5億美元，是去年同期的近四倍。

CRIC研究中心報告顯示，2017年3月，房企海外發(fā)行的票據、債券達到302.28億元，占到當月房企發(fā)行票據、債券總額的74.95%，約為3月房企銀行貸款的2.25倍。

上述券商人士表示，隨著(zhù)樓市調控力度加強，進(jìn)入二季度，海外發(fā)債量急劇收縮。

事實(shí)上，自去年10月以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不斷被緊縮，包括嚴控境內發(fā)債，不得到H股上市融資，銀行方面收緊開(kāi)發(fā)貸，債券融資、私募基金融資也被收緊。今年2月13日，中國基金業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布了《證券期貨經(jīng)營(yíng)機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項目》，適用范圍包括證券公司、基金公司、期貨公司，以及它們的子公司等。文件規定，私募資產(chǎn)管理計劃投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項目的，暫不予備案。

海通證券研究所統計顯示，從發(fā)行量來(lái)看，自去年四季度起，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資開(kāi)始收緊，發(fā)行量大幅縮減。2016年四季度，房企債券總發(fā)行量?jì)H為1210億元，較三季度減少了近三分之二，凈融資額997億元，僅為三季度的30%。公司債方面，2017年以來(lái)沒(méi)有一家A股上市房企發(fā)債，去年同期則有43家，融資金額高達774.33億元；2016年全年發(fā)行公司債的上市房企有124家，融資金額達2039.53億元。

“房企住宅類(lèi)海外發(fā)債已經(jīng)沒(méi)戲了，商業(yè)類(lèi)有可能放開(kāi)?！鄙鲜鋈倘耸勘硎?，目前海外發(fā)債是全面限制，不過(guò)，未來(lái)對于達到一定投資級別的商業(yè)類(lèi)用房，熊貓債有放開(kāi)的可能。

升溫　房企回流信托明顯

值得注意的是，隨著(zhù)房地產(chǎn)主要融資渠道紛紛被限，具有“補血”作用的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)悄然升溫。用益信托最新數據顯示，今年以來(lái)，68家信托公司共發(fā)行326只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，累計為房企融資1005.5億元。從發(fā)行只數上看，1至4月分別發(fā)行50只、54只、113只、92只，分別為171.2億元、169.8億元、292.8億元、258.1億元。

進(jìn)入5月，房地產(chǎn)信托發(fā)行依然“有增無(wú)減”。截至目前，5月房企通過(guò)發(fā)行集合信托計劃募資額已達113.7億元。普益標準發(fā)布的最新信托周報顯示，5月13日至5月19日的一周內，共有24家信托公司發(fā)行了39款集合信托產(chǎn)品，發(fā)行數量環(huán)比增加11款，增幅為39.29%。其中，10款為房地產(chǎn)項目。

華融信托研究員袁吉偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，資金來(lái)源將對其發(fā)展產(chǎn)生重要影響，融資需求依然勢頭不減，房企回流信托明顯。同時(shí)在資產(chǎn)荒以及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)考核壓力增大的情況下，部分信托業(yè)務(wù)人員也有動(dòng)力通過(guò)高收益信托業(yè)務(wù)增強創(chuàng )收能力。

不過(guò)，需要指出的是，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直以來(lái)都是信托產(chǎn)品違約的重災區。有報告顯示，信托行業(yè)糾紛案件所涉行業(yè)領(lǐng)域高度集中。從部分已披露的案件來(lái)看，房地產(chǎn)領(lǐng)域的糾紛規模占比高于60%。截至2016年底，全行業(yè)房地產(chǎn)信托風(fēng)險資產(chǎn)余額382億元，占全部信托風(fēng)險資產(chǎn)比例的32%；風(fēng)險率2.32%，比年初上升0.02個(gè)百分點(diǎn)。

據悉，監管層有可能加大對房地產(chǎn)信托渠道的收緊力度?！督?jīng)濟參考報》記者近期從相關(guān)部門(mén)獲悉，為抑制房地產(chǎn)的過(guò)熱發(fā)展，針對房地產(chǎn)信托渠道收緊政策也將加碼。在此前召開(kāi)的信托監管工作會(huì )上，銀監會(huì )信托監督管理部就指出，房地產(chǎn)信托的信用風(fēng)險呈上升趨勢，各級監管機構要重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)融資占比高、貸款質(zhì)量波動(dòng)大的銀行業(yè)金融機構，以及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量較大、占比較高的信托公司。

“隨著(zhù)金融監管加強以及對房地產(chǎn)的調控力度加大，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金可能面臨監管升級，中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道將進(jìn)一步受限?！币晃辉颇闲磐邢嚓P(guān)負責人表示。

承壓　地產(chǎn)債面臨集中到期

對于房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)其資金需求將不僅用于投資。根據WIND資訊統計，在經(jīng)歷了2015至2016年的大規模發(fā)行后，地產(chǎn)債券逐漸進(jìn)入償還周期。截至目前，房地產(chǎn)企業(yè)待償還的債券數量累計已達1996只，待償還債券規模2.12萬(wàn)億元。僅2018年底前，將有1055.86億元債券到期。其中，今年8月、9月地產(chǎn)債到期規模分別達到112.87億元、113.17億元，連續刷新單月歷史新高。

海通證券報告顯示，截至2016年底，房地產(chǎn)企業(yè)貸款余額約7.1萬(wàn)億元；存量地產(chǎn)債券規模約2.6萬(wàn)億元，2016年凈融資額約1.1萬(wàn)億元；信托資金投向房地產(chǎn)業(yè)的規模為1.43萬(wàn)億元，較2015年末新增了1418億元。

海通證券分析師姜超表示，存量債務(wù)到期壓力集中在2018至2021年。國內地產(chǎn)存續債券中約有75%是在2019至2021年間到期。貸款的期限以三年為主，過(guò)去兩年產(chǎn)生的大量貸款也將在2018至2019年到期，故年內債務(wù)到期壓力不大，但未來(lái)二至五年地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)到期壓力集中。

姜超表示，雖然目前來(lái)看地產(chǎn)企業(yè)在手資金較為充足，但在涉房融資大幅度收緊的背景下，房企債務(wù)償還問(wèn)題將逐漸浮出水面。從目前房地產(chǎn)行業(yè)存量非城投債樣本中，74家已披露年報的房企數據顯示，近九成企業(yè)實(shí)現了貨幣資金規模的同比增長(cháng)，行業(yè)平均貨幣資金規模同比大幅增長(cháng)62.23%，企業(yè)在手資金較為充足?！暗S著(zhù)海外債券到期壓力加大，國內債務(wù)還款期也將來(lái)臨，在此背景下，個(gè)體信用基本面將因融資能力和抗風(fēng)險能力的差異而加劇分化，應警惕弱資質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險爆發(fā)?！彼f(shuō)。