繼北京、上海、廣州、廈門(mén)之后，我國不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)再次擴容。日前，天津《關(guān)于開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）正式發(fā)布。記者發(fā)現，與前幾地試點(diǎn)相同，天津聚焦養老保障、資產(chǎn)盤(pán)活等關(guān)鍵場(chǎng)景，并創(chuàng )造性提出以“金創(chuàng )區+自貿試驗區”雙區聯(lián)動(dòng)為支撐，推出“持有+購買(mǎi)”雙軌并行等多項創(chuàng )新制度設計。對此，業(yè)內專(zhuān)家表示，未來(lái)信托財產(chǎn)管理和轉讓中可能出現的權屬爭議將得到有效化解，我國近30萬(wàn)億元的信托資產(chǎn)有望進(jìn)一步盤(pán)活。

天津試點(diǎn)展現多項創(chuàng )新

近日，天津市地方金融管理局、國家金融監督管理總局天津監管局、天津市規劃和自然資源局、國家稅務(wù)總局天津市稅務(wù)局、天津市民政局、中國（天津）自由貿易試驗區管理委員會(huì )聯(lián)合發(fā)布了上述《通知》，標志著(zhù)天津正式加入不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)行列。

《通知》明確提出，“推動(dòng)信托財產(chǎn)登記制度在天津自貿試驗區內先行先試”，“信托機構應當緊扣天津經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展需要，根據監管部門(mén)信托業(yè)務(wù)分類(lèi)相關(guān)要求，鼓勵圍繞養老保障、特需領(lǐng)域、代際傳承、社會(huì )公益、資產(chǎn)盤(pán)活、風(fēng)險處置等場(chǎng)景設計信托服務(wù)模式，規范開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”。

記者分析《通知》發(fā)現，天津的政策從總體目標到落地要求總體概括為三大特點(diǎn)，一是將此試點(diǎn)作為推動(dòng)自貿試驗區深化金融領(lǐng)域開(kāi)放創(chuàng )新的一項制度抓手；二是緊扣天津地方經(jīng)濟發(fā)展需求，如強調圍繞高質(zhì)量發(fā)展“十項行動(dòng)”和“三新”“三量”重點(diǎn)工作創(chuàng )新信托服務(wù)模式；三是對信托公司提出明確要求，應當立足受托人定位，遵循法律法規和監管要求，并對不動(dòng)產(chǎn)信托的展業(yè)場(chǎng)景予以明確。

“天津此次試點(diǎn)并非簡(jiǎn)單復制既有經(jīng)驗，而是立足城市發(fā)展定位。在制度設計上，天津試點(diǎn)展現出鮮明的創(chuàng )新特質(zhì)，精準破解了不動(dòng)產(chǎn)信托發(fā)展中的系列難題?！庇行磐行袠I(yè)分析人士向《經(jīng)濟參考報》記者表示，一是場(chǎng)景創(chuàng )新：錨定存量盤(pán)活核心需求。不同于其他試點(diǎn)的泛化場(chǎng)景覆蓋，天津在全國首次將“盤(pán)活存量資產(chǎn)”明確為不動(dòng)產(chǎn)信托的核心應用場(chǎng)景；二是模式創(chuàng )新：“持有+購買(mǎi)”雙軌并行。試點(diǎn)突破了傳統“委托人已持有的不動(dòng)產(chǎn)轉入信托”的單一模式，創(chuàng )新性拓展出“委托受托人購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)”方式；三是流程創(chuàng )新：構建全周期閉環(huán)管理。為確保業(yè)務(wù)規范運行，試點(diǎn)明確了“預登記—申請登記證明—辦理登記—反饋結果”的全周期流程，清晰界定不動(dòng)產(chǎn)轉入與轉出信托的操作規范。

在清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員邢成看來(lái)，與此前北上廣側重于金融創(chuàng )新和廈門(mén)的民生住房導向不同，天津作為北方重要的工業(yè)港口城市，擁有大量的工商業(yè)地產(chǎn)、存量廠(chǎng)房、物流園區和商業(yè)樓宇。試點(diǎn)的一個(gè)重要特色，就是希望通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)信托登記，明確信托財產(chǎn)的法律地位，從而更有效地盤(pán)活存量資產(chǎn)，服務(wù)于“制造業(yè)立市”和實(shí)體經(jīng)濟的轉型升級。

另?yè)旖蚪鹑诒O管局發(fā)布的信息，其指導北方信托落地首批4單不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。天津金融監管局表示，不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的成功落地，進(jìn)一步拓展了信托服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的深度和廣度，為委托人提供了更安全、專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)盤(pán)活、財富管理與傳承工具。

信托資產(chǎn)有望進(jìn)一步盤(pán)活

中國信托業(yè)協(xié)會(huì )6月發(fā)布的數據顯示，截至2024年末，全行業(yè)信托資產(chǎn)規模達29.56萬(wàn)億元，較2023年末增加5.64萬(wàn)億元，同比增長(cháng)23.58%。信托行業(yè)已成為我國重要的金融子行業(yè)之一，但目前信托業(yè)尚未建立完善的信托登記制度，這既不利于規范信托產(chǎn)品的信息披露，也不利于信托財產(chǎn)權屬關(guān)系的認定和信托產(chǎn)品的市場(chǎng)化流轉。

業(yè)內專(zhuān)家認為，信托財產(chǎn)登記制度的接續試行，是進(jìn)一步盤(pán)活我國近30萬(wàn)億元信托資產(chǎn)邁出的重要一步?！坝捎谶^(guò)去信托財產(chǎn)登記機制缺失，信托財產(chǎn)納入信托存在制度障礙，京滬廣等地出臺不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記辦法是非常重要的探索?！辟Y管研究員袁吉偉表示，這有利于促進(jìn)以家族信托為代表的財富管理服務(wù)信托的發(fā)展，推動(dòng)信托行業(yè)回歸本源。

不動(dòng)產(chǎn)信托登記也面臨不少挑戰。用益信托分析師喻智表示，稅收優(yōu)惠問(wèn)題備受關(guān)注。比如，在北京，財產(chǎn)登記的文件包括契稅完稅證明，但目前尚不清楚需要提供的是委托人的完稅證明，還是信托公司作為受托人出具的完稅證明，所以在登記環(huán)節和稅收優(yōu)惠政策方面的相關(guān)規定尚不清晰。

“建議從立法層面完善信托財產(chǎn)登記制度，明確信托登記的具體操作規則、程序和要求，使其與現行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有效銜接。同時(shí)，修訂信托法和不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例等相關(guān)法律法規，為不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記提供更加明確的法律依據。針對信托財產(chǎn)登記環(huán)節的重復征稅問(wèn)題，建議出臺專(zhuān)門(mén)的信托稅收政策，明確信托財產(chǎn)在設立、存續和終止階段的稅收處理規則，避免重復征稅?！敝行判磐酗L(fēng)險管理部周萍博士表示。

另外，邢成還建議，信托公司應積極把握機遇，同時(shí)審慎管理風(fēng)險，實(shí)現專(zhuān)業(yè)化和差異化發(fā)展。因不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)壁壘高，信托公司不能“大而全”地盲目介入，可結合自身資源稟賦，選擇重點(diǎn)方向深耕，例如，專(zhuān)注于工業(yè)物流地產(chǎn)信托、商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)信托、涉眾不動(dòng)產(chǎn)，如長(cháng)租公寓、養老地產(chǎn)等。此外，試點(diǎn)階段，各項操作細則仍在探索中。信托公司必須將合規置于首位，同時(shí)加強協(xié)同創(chuàng )新，扮演好“綜合服務(wù)商”角色。