關(guān)于房屋抵押貸款風(fēng)險提示的通知
（銀監辦發(fā)〔2010〕55號）
各銀監局，各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，銀監會(huì )直接監管的信托公司、企業(yè)集團財務(wù)公司、金融租賃公司：
近年來(lái)，我國城市現代化建設步伐不斷加快。在城市建設過(guò)程中，房屋拆遷引發(fā)的問(wèn)題不斷出現，對銀行業(yè)金融機構發(fā)放的房屋抵押類(lèi)貸款造成了一定的風(fēng)險隱患。一些銀行業(yè)金融機構在信貸管理中不夠審慎規范，進(jìn)一步加劇了這種風(fēng)險。為規范銀行業(yè)金融機構房屋抵押經(jīng)營(yíng)行為，加強房屋抵押貸款審慎經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)房屋抵押貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展，現就有關(guān)事項通知如下：
一、嚴把客戶(hù)準入關(guān)，堅持信貸管理的基本原則和標準。銀行業(yè)金融機構要將目標客戶(hù)的第一還款來(lái)源是否充足作為發(fā)放貸款的基本前提條件，從嚴審核其基本信息、財務(wù)狀況、信用程度、誠信狀況。抵押物等第二還款來(lái)源只能作為第一還款來(lái)源的補充和風(fēng)險緩釋因素，避免簡(jiǎn)單依據第二還款來(lái)源選擇目標客戶(hù)。
二、嚴格抵押物準入制度，確保第二還款來(lái)源的充足、安全、合法、有效。銀行業(yè)金融機構應加強對擬抵押房屋的審查和評估，根據其價(jià)值、使用年限、變現能力等，審慎選擇抵押物并合理確定抵押期限和抵押率。嚴禁接受無(wú)合法有效房屋產(chǎn)權證、房屋權屬存在糾紛或產(chǎn)權不清晰的房屋作為抵押物。
三、落實(shí)抵押物持續管理制度，強化對抵押物的動(dòng)態(tài)監控。銀行業(yè)金融機構應完善抵押物管理辦法，針對各類(lèi)抵押物的性質(zhì)、特點(diǎn)等，合理設定不同抵押物的監控方式、內容和頻率。對于房屋類(lèi)抵押物，應按照雙人實(shí)地原則，至少按季對其實(shí)物狀態(tài)、價(jià)值變動(dòng)、權屬變化情況進(jìn)行現場(chǎng)核查和持續跟蹤。如遇特殊情況，應當進(jìn)一步加大現場(chǎng)核查頻率，并針對存在的風(fēng)險漏洞，提出有效的控制措施。
四、完善抵押權設置的法律手續，通過(guò)合同形式防范抵押懸空的風(fēng)險。銀行業(yè)金融機構應按照協(xié)議承諾的原則，對現有的借款合同文本和抵押合同文本進(jìn)行修訂和完善。一是要求抵押人和借款人明確承諾，在知悉抵押房屋將被拆遷的信息時(shí)，應及時(shí)向貸款人履行告知義務(wù)。如抵押人和借款人未及時(shí)履行告知義務(wù)的，應當承擔由此產(chǎn)生的違約責任。二是約定抵押房屋如被拆遷后的后續事項。對于采用產(chǎn)權調換補償形式的，抵押人和借款人應與貸款人協(xié)商清償債務(wù)，或重新設置抵押并簽訂新的抵押協(xié)議，在原有抵押房地產(chǎn)滅失后而新抵押登記尚未辦理之前，應由具備擔保條件的擔保方提供擔保。對于以補償款方式進(jìn)行補償的拆遷房地產(chǎn)，貸款人有權要求抵押人將拆遷補償款通過(guò)開(kāi)立保證金專(zhuān)戶(hù)或存單等形式，繼續作為抵押財產(chǎn)。
五、加強與當地城建部門(mén)和房屋管理部門(mén)的聯(lián)系與溝通，增強抵押物管理的前瞻性和主動(dòng)性。銀行業(yè)金融機構應高度關(guān)注當地城市規劃的制定和調整以及近期房屋拆遷情況，主動(dòng)捕捉并分析整理有價(jià)值信息，審慎評估抵押房屋的拆遷可能性、價(jià)值波動(dòng)性、處置可行性等，增強抵押物管理工作的針對性。要有效運用法律手段，切實(shí)保護自身的合法權益。銀行業(yè)協(xié)會(huì )應當積極發(fā)揮橋梁和紐帶作用，在銀行業(yè)金融機構與城建部門(mén)和房屋管理部門(mén)之間搭建信息溝通平臺，探索有效的溝通機制。
各銀行業(yè)金融機構在收到本通知后，應根據上述要求，系統梳理本單位各項抵押物管理制度和相關(guān)法律文本，全面清理存量房屋抵押貸款和抵押房屋，深入分析其現狀和風(fēng)險隱患，制定有針對性的應對措施。有關(guān)情況應及時(shí)向監管部門(mén)報告。
請各銀監局將本通知轉發(fā)至轄內銀監分局及相關(guān)銀行業(yè)金融機構。
中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )辦公廳
二〇一〇年二月二十日